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三四线宅地交易率先降温 住房交易疲软开始影响地市

  9月9日,上海易居房地产研究院发布最新一期《中国百城宅地成交报告》。报告定义:住宅用地包括招拍挂市场上公开交易的纯住宅用地和混合住宅用地,含租赁型住宅用地。将其简称为“宅地”,其交易面积为建筑面积。

  报告显示,2019年1-8月份,重点监测的全国100个城市宅地成交面积为39388万平方米,同比增长9.2%。该增速相比1-7月份13.8%的数值有明显的收窄。观察宅地的历史交易走势,可以看出,2016年第四季度房地产政策开始收紧,滞后一个季度后即2017年第一季度,宅地市场基本面也发生了变化。从2017年开始,撇去部分交易结构干扰和季节性异动等因素,大趋势看,宅地交易市场以降温为主要特征。

  观察今年前8个月的交易情况,其呈现了三个鲜明的阶段:

  第一阶段:今年一季度房企对于后市住宅销售预期持悲观态度,拿地方面并不积极,进而也导致了百城土地交易数据总体偏低迷,年初累计宅地成交面积同比增速曲线总体上位于零轴以下。

  第二阶段:今年一季度的住房销售情况好于预期,既增加了房企拿地的资金实力,也极大刺激了房企拿地的热情。到了二季度百城土地交易数据开始反弹,即年初累计宅地成交面积同比增速曲线由负转正。

  第三阶段:今年二季度中央对于部分城市地价过热现象给予了高度关注,政策基本面重新收紧,尤其是融资市场的收紧特征最为明显,这使得三季度房企购地更为理性,体现为年初累计宅地成交面积同比增速曲线掉头向下。

  报告认为,2019年1-9月份,64个三四线城市宅地成交面积为14488万平方米,同比下降7.1%。与一二线城市的走势略有差异,三四线城市宅地市场的降温特征较为明显,近两个月年初累计宅地成交面积同比降幅持续扩大,进一步体现了市场降温的特征。从原因上看,当前三四线城市住宅交易市场降温,重新面临去库存的压力,这会打击房企补充宅地的积极性;同时也影响了房企的资金回笼和继续购地。另外,从宏观面看,类似宅地交易市场的降温,也会影响地方政府的土地出让金收入。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,从1-8月份全国百城宅地交易市场来看,受政策管控、市场预期等影响,相关购地增速曲线略有下行,充分体现了宅地交易市场降温的态势。而从结构上看,三四线城市的降温趋势更为明显,和此类城市当前重新面临库存积压的问题是相关的。

  严跃进认为9月份宅地交易市场以降温为主要特征,尤其是考虑到房企当前资金压力开始增大,所以预计房企拿地会偏保守和趋于理性。当然,若要看转机,那么就需要看9月份央行“普降+定向降准”政策的效应。若是住宅交易活跃度有明显的上升,那么四季度房企认购宅地的积极性或会有所增加。

责任编辑:吴粤
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