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房贷利率“换锚”有序进行 市场总体平稳过渡

  距离10月8日房贷利率彻底“换锚”还有20天。自人民银行宣布对新发放商业性个人住房贷款利率进行调整后,购房成本将会有多大变化,商业银行调整状况如何,引发市场关注。对此,专家普遍预计,新报价方式调整对房贷利率影响不大。

  相关人士透露,房贷利率“换锚”将以稳为主,同时强调因城施策,新的定价能够更加灵敏地反映市场变化,对商业银行定价、自律机制,以及对整个城市市场的反映和把握提出更高要求。

  此外,对于外界关注的存量房贷利率“换锚”问题,按照人民银行公告要求,存量贷款的利率仍按原合同约定执行。上述相关人士透露,有关政策还在研究当中,将会尽快推出,将以“保护借贷双方合法权益”作为基本原则。

  政策衔接以“稳”为主

  8月25日人民银行宣布,自2019年10月8日起,针对新发放商业性个人住房贷款利率进行调整,以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成,加点数在合同期限内固定不变。

  据了解,公告发布后,已有超过13个省市部署了个人住房贷款利率定价基准转换工作,明确新办房贷利率浮动下限。有业内人士表示,报价方式调整对实际房贷利率的影响不大,会以平稳过渡为主。

  其中,北京地区新的个人住房贷款定价基准是:首套商业性个人住房贷款利率不低于相应期限LPR加55个基点,二套商业性个人住房贷款利率不低于相应期限LPR加105个基点。

  参照此标准,并结合8月25日公布的5年期LPR4.85%水平计算,北京地区首套个人住房贷款利率下限是5.4%,二套下限是5.9%,与北京当前主要中资银行新发放的个人住房贷款利率水平基本一致。

  市场人士认为,此次定价水平的确定主要考虑两个方面,一是实现与LPR的对接,二是充分考虑北京地区房地产及房地产千里马彩票的特点,尽量保持连续性和稳定性。

  另外,从整体来看,房贷已经告别“折扣”。目前,几家大型银行的首套房贷利率依然按此前的基准利率上浮10%,二套上浮20%执行。“没有新规定的,就按照原来的方法,更多的变化可能要到10月8日之后再看。”有北京房产中介告诉记者。

  一位广州房产中介向记者表示,目前该地区已经有银行定下首套房贷利率,预计为5.5%。同时,其接触的大部分客户认为,调整后利率水平变化不会很大。“小的波动肯定不可避免,但总体看来还比较稳定。”上述房产中介表示。

  各地要求继续坚持“因城施策”

  同时,《千里马彩票时报》记者了解到,个人住房贷款利率下限也会根据房地产形势的变化和LPR的波动情况进一步调整。

  按照规定,10月8日后,新发放的个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。距离10月8日最近的一次LPR报价,将在9月20日揭晓。

  中原地产首席分析师张大伟认为,从目前情况看,房贷利率会以平稳为主,不排除有些地区出现下调,但受到调控要求,下行空间并不大。

  不过,也有市场观点认为,房贷利率在LPR改革后下降的可能性不大,或将保持稳定或略有上升。融360大数据研究院认为,虽然近期存款准备金率下调,银行融资成本有所下降,但不管是降准还是LPR新报价机制的推出,最终都期望通过银行传导,以降低贷款实际利率,政策层面明确提到不把房地产作为短期经济刺激的手段。

  除北京外,最早公布调整方案的招商银行在深圳实施的首套房利率为LPR基础上加30个基点,二套房加60个基点。

  融360大数据研究院的监测数据显示,目前广州、深圳等地的部分银行,已经对新增房贷业务采用LPR进行利率报价,已受理房贷申请但未获批的用户,可以在以基准利率为定价基准的老合同和以LPR为定价基准的新合同之间进行选择。

  此外,记者了解到,上海地区目前还未有变化,基准利率依旧为4.9%,可享受九折或九五折优惠。某股份制银行上海分行个贷负责人向《千里马彩票时报》记者透露,上海的房贷“换锚”规则还没有完全确定,目前在沟通过程中,但总的基调是保证“房住不炒”以及“因城施策”,在此前提下保持个人住房贷款利率基本稳定。目前,上海是全国房贷利率较低的城市之一,张大伟认为,这与上海各银行之间竞争激烈有关系。但执行新规后,首套房贷的折扣利率或将难以实现。

  一位大型银行房贷处负责人谈到,当前房地产调控强调因城施策,在确定加点下限的基础上,各地区、各银行可以根据当地供需变化、经营策略的差别、服务客群的不同进行自律定价,也会让房地产市场运行更加平稳有序。

  上述相关人士表示,若个别城市因为LPR调整导致房贷利率变化,进而使得当地房地产市场供需矛盾突出,将会对当地的市场利率进行指导,也有可能利率下限会调整得相对频繁,比如一两个月调整一次,以保持当地房地产市场的基本稳定。

  银行准备就绪

  伴随着政策的落地,各家银行也已做好相应准备。

  工商银行个人千里马彩票业务部副总经理任西明对《千里马彩票时报》记者表示,目前工行主要开展了三方面工作:一是印发了关于进一步加强贷款市场报价利率应用的意见,对分行进行安排和部署;二是在制度层面,主要涉及个人贷款管理办法中利率条款修订,比如增加LPR的定价方式,9月中下旬可以完成文件印发;三是在系统方面,工行系统支持个人住房贷款选择LPR的定价模式,目前正在进行系统测试,9月中下旬可以完成该系统的准备工作。

  建设银行住房千里马彩票与个人信贷部副总经理黄有纲介绍,建行为了保证新报价机制平稳运行,主要开展了六方面工作。一是研究制定业务实施细节,包括新发放房贷LPR的取值、利率调整方式、加点数值确定规则等;二是修改贷款合同,对新发放商业性个人住房贷款业务合同的利率等相关条款进行修订;三是系统改造,目前在加紧推进业务系统中LPR定价参数的调整和文本变更等功能的开发实施,9月20日左右可以全面开放实施;四是全面推进部署,已经召集分行研究落实,指导分行做好LPR利率转换准备工作;五是组织员工培训;六是做好客户执行工作,目前已研究梳理政策的宣传素材和客户的问答题库等。

  “在10月8日前签订的商业性个人住房贷款合同中,可以选择基准利率作为定价基准。当然,如果银行已经准备就绪,在与借款人协商一致后,也可以选择LPR定价方式,以加点方式确定。”上述相关人士强调。

责任编辑:袁浩